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16- D- 0384 201 6 年 8 月 2 3 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
産業フ
ァ
ン
ド
投資法人
（証券コード：3249）【据置】
長期発行体格付 ＡＡ
格付の見通し 安定的
債券格付 ＡＡ
■ 格付事由
(1) 07 年 3 月に設立され、10 月に東京証券取引所（不動産投資信託証券市場）に上場した J - RE IT 。物流施設 及び工場・研究開発施設並びにインフラ施設を投資対象とする。本投資法人のスポンサーと位置付けられ る 、 資 産 運 用 会 社 （ A M） の 株 主 は 、 三 菱 商 事 （ 出 資 比 率 51％ ） 及 び ユ ー ビ ー エ ス ・ エ イ ・ ジ ー （ 同 49％）の 2 社から成る。A M はMC UBS Midcity 投資法人の資産運用会社であるMC UBS Midcity の親会社 としての役割も担う。現行ポートフォリオは東京圏に所在する物件を主体に、物流施設 29 物件、工場・ 研究開発施設等 10 物件、インフラ施設 9 物件の全 48 物件で構成され、取得価格総額で約 2, 183 億円の資 産規模となっている。なお、16 年 9 月 1 日には「IIF 加須ロジスティクスセンター」を約 23.6 億円で取得 予定である。
(2) 本投資法人では積極的に外部成長が進められており、15/ 12 期以降、計 6 物件を約 136 億円で新規取得し ている。この中には J - RE IT 初となる工場案件の「IIF 掛川マニュファクチュアリングセンター（底地）」 が含まれるとともに、「IIF 浦安マシナリーメンテナンスセンター（底地）」によって工場案件の取得実績 が積み上げられている。また 16 年5 月には、「IIF 西宮ロジスティクスセンター」の増築棟を約 8. 6 億円 で取得した。競争の少ない取得環境を活用しつつ、企業の C RE 戦略等に対応する提案なども契機とした 相対取引での取得を通じ、16/ 6 期末の年換算取得価格ベースの NOI 利回りは約 6％と、相応の収益性が 確保されている。加えて同期末のポートフォリオ平均稼働率は 99. 7％で、賃料増額改定についても一定 の実績が示されており、16年 8月には「IIF 品川 IT ソリューションセンター」のリースアップを完了し ている。テナントから16 年 9 月末での退去予告が出ている「IIF 東雲 R&Dセンター」に関する対応状況 には留意が必要であるものの、比較的長期かつ固定賃料を主体としたテナントとの賃貸借契約形態等も背 景に、ポートフォリオ・キャッシュフローの安定性は維持されるものと J C Ｒでは考えている。財務面で は、資産総額ベースの簿価 L T V が 15/ 6 期末の 50. 4％から 16/ 6 期末では 50.7％と、安定した推移がみら れる。また、ポートフォリオの含み益が増加傾向にあるほか、有利子負債について返済期限の分散化等に 関する取り組みも続けられている。以上を踏まえ、格付を据え置き、見通しは安定的とした。
(3) 本投資法人では引き続き、比較的競争の少ない工場・研究開発施設等及びインフラ施設を主なターゲット とし、新たなアセットカテゴリーの開拓も視野に、外部成長に取り組む方針である。既に優先交渉権を確 保している「IIF 大阪此花ロジスティクスセンター（準共有持分 49％）」も含め、今後もこの取り組みに よる物件取得動向をフォローしていく。内部成長をまじえた収益力の維持及び向上については、A M 内部 のエンジニアリング統括部門の実績やノウハウも活用した保有物件の経年対応や、上述の「IIF 東雲 R&D センター」の後継テナントリーシング等の対応進捗が注目ポイントになるものとみている。
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【主な新規取得物件の概要】
I I F 大阪此花ロジスティクスセンター
・91年 1月に竣工した鉄骨造陸屋根亜鉛メッキ鋼板葦 7階建等の多層階大型物流センター。テナントは佐川 急便で、現行稼働率は 100％である。本投資法人は現時点で本物件の準共有持分 51％を保有しているほか、 残りの同 49％の取得に関し優先交渉権を確保している。
・本物件は佐川急便の専用センターとして利用されており、充実した事務所機能や共用スペース、駐車スペ ース等が確保されているなど、関西エリアの地域管轄拠点として重要なポジションにある。最寄りの J R ゆ め咲線「安治川口」駅（大阪府内に4 つあるJ R貨物駅の一つ）より約400m と徒歩圏内にあるほか、阪神 高速「島屋」IC まで約1km に位置しているなど、大阪市中心部へのアクセスも良好である。工業専用地域 に位置し、「新大阪郵便局」に隣接していることに加え、周辺は工場や物流施設が集積する事業所立地であ ることから 24時間稼働等が可能なため、物流操業環境は整備されている。パート従業員の確保等雇用面で も、市街地への距離が近く優位性があり、希少性に対する一定の評価が可能な立地と考えられる。 ・本物件は、賃貸面積約1.4 万坪の建物規模である。1F 両面バース、2F 片側バース及び上階へ車両が直接ア
クセス可能なスロープを備え、庫内搬送と連動して多頻度配送を可能にする集配送機能を有している。ま た流通加工機能として、軽作業、詰替、梱包その他の加工作業と保管に適したフロアが確保されるなど、 大手宅配事業者の作業効率性を高める設計仕様となっている。倉庫内の基本スペックとして柱スパン 10m 以上が確保されるとともに、庫内搬送では荷物用 F V 2.5t× 6 基、2t×2 基、乗用 E V 2 基を備え、十分な搬 送機能を有している。上層階倉庫部分の天井高や床荷重等については、天井高有効（上階）が 3. 5m 程度、 床荷重は 0.6t/ ㎡、空調設備を備え、流通加工作業が中心の宅配事業向けとして過不足のないスペックとみ られる。なお、保管は平置きや軽量・可動式ラックによるものが中心となっている。竣工後 25年超の築年 経過物件ではあるが、維持管理の状態は概ね良好である。
取得日：16 年 7 月 1 日
取得価格：4, 437 百万円（準共有持分 51％）
鑑定評価額：4, 550 百万円（同：16 年 6 月 1 日時点）
（担当）杉山 成夫・松田 信康
■ 格付対象
発行体：産業ファンド投資法人 【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA 安定的
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 1 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
50 億円 2012 年 12 月 27 日 2016 年 12 月 27 日 0. 56% AA
第 2 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
50 億円 2012 年 12 月 27 日 2022 年 12 月 27 日 1. 40% AA
第 3 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
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格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2016 年 8 月 18 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：杉山 成夫
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）のストラクチャード・フ
ァイナンス「格付の方法」のページに、「J - RE IT 」（2014 年 6 月 2 日）の信用格付の方法として掲載している。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） 産業ファンド投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating O rganization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則
17g-7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示はJ C Rのホームページの“ Rating Information” （http: / / www. jcr. co. jp/ english/ top_cont/ rat_info01. php） に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■ 本件に関するお問い合わせ先
